Bij de bouw of de verbouwing van een woning kunnen er tal van zaken misgaan. Zo kunnen de werken een ongeoorloofde vertraging oplopen, worden er de verkeerde materialen gebruikt of ligt de uiteindelijke kostprijs van de werken veel hoger dan verwacht. Dit zijn maar een paar voorbeelden van problemen en ergernissen, die men kan voorkomen door duidelijke en bewijsbare afspraken te maken met de juiste aannemer en architect.

Hieronder vindt u 10 belangrijke tips om uw bouwwerken tot een goed einde te brengen, evenals de relevante juridische actualiteit.
Deze tips werden opgesteld door Charlotte Jacobs, advocate bouwrecht bij het gespecialiseerde advocatenkantoor Vergauwe & Vennoten. Vragen of problemen? Een eerste advies is gratis!
Advocaat Charlotte Jacobs - gratis eerste advies bouwrecht op Happybouwen.be
Advocaat Charlotte Jacobs - gratis eerste advies bouwrecht op Happybouwen.be

Praktische bouwtips

1. AFSLUITEN VAN SCHRIFTELIJKE OVEREENKOMSTEN


AANNEMINGSOVEREENKOMST

Het is belangrijk dat u een schriftelijke aannemingsovereenkomst afsluit met uw aannemer, waarin een heldere omschrijving van de werken wordt gegeven, aangevuld met de nodige plannen en andere relevante bijlagen. Een mondelinge aannemingsovereenkomst is een geldig contract, maar zal ongetwijfeld (bewijs)problemen met zich meebrengen wanneer een van de partijen haar verplichtingen niet nakomt.

Bij kleinere werken (schilderwerken, vloerwerken,…) zal er meestal enkel een prijsofferte worden voorgelegd. Ook dit is een bindende overeenkomst. Controleer een prijsofferte heel grondig vooraleer je voor akkoord tekent.

ARCHITECTENOVEREENKOMST

De bijstand van een architect is noodzakelijk voor elk vergunningsplichtig bouwwerk. Hierop bestaan een aantal uitzonderingen, afhankelijk van het gewest waarin het te bouwen of te renoveren goed gelegen is. Wie geen beroep doet op een architect wanneer dat wettelijk verplicht is, riskeert een vervolging en een geldboete. Bovendien loopt u het risico dat, wanneer een aannemer bepaalde werken niet correct uitvoert, u hiervoor geen (volledige) schadevergoeding kunt eisen indien blijkt dat de (verplichte) controle door een architect deze schade had kunnen voorkomen. Meer informatie over wanneer u wel of niet een architect moet gebruiken vindt u hier.

Opgelet! Maak tijdens uw zoektocht naar een geschikte architect reeds duidelijke, schriftelijke afspraken over de kostprijs van de prestaties die de architect verricht in de fase die de mogelijke sluiting van een architectenovereenkomst vooraf gaat.

2. PRIJS


Indien u (ver)bouwingswerken wil laten uitvoeren tegen een absoluut vaste prijs, dan moet dit uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst worden opgenomen. Het is daarbij tevens van belang om de nodige clausules op te nemen met betrekking tot eventuele meerwerken, zodat u als bouwheer niet het risico loopt om alle meerwerken waarvan de uitvoering bewezen is, te moeten vergoeden (cfr. tip 4).

3. VOORSCHOTTEN


In de meeste gevallen zal de aannemer vóór het sluiten van de overeenkomst en gedurende de uitvoering van de werken de betaling van voorschotten vragen. Het is belangrijk dat u in de aannemingsovereenkomst duidelijk bepaalt wanneer de aannemer een voorschot kan vragen en op welke wijze de betaling van dit voorschot geschiedt.

Opgelet !Betaal geen voorschotten meer indien de aannemer de werken gebrekkig uitvoerde of indien u voelt dat de aannemer aan de rand van het faillissement staat. De kans dat u de reeds betaalde voorschotten zal recupereren in geval van faillissement is zeer klein.

De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, ook wel de Wet Breyne genoemd, voorziet in een strikte regeling met betrekking tot de prijs en de betalingsmodaliteiten.
De Wet Breyne is van toepassing op de verkoop op plan en de sleutel-op-de-deur overeenkomsten. In het kader van Wet Breyne mag de verkoper, aannemer of promotor onder geen enkel beding betaling eisen of aanvaarden vooraleer een schriftelijke overeenkomst is aangegaan. Bij het sluiten van de overeenkomst kan slechts een voorschot van maximum 5% van de totale prijs worden betaald. Bij het verlijden van de notariële akte kan de betaling worden gevraagd van de grondprijs of de prijs van het onroerend goed, verhoogd met de prijs van de reeds uitgevoerde werken. Het saldo van de prijs kan na het verlijden van de authentieke akte worden gevraagd, naarmate de werken vorderen.

4. MEERWERKEN


Het gebeurt wel eens dat de eindfactuur van de aannemer hoger ligt dan hetgeen u als bouwheer had voorzien. Dit kan onder meer te wijten zijn aan meerwerken, een stijging van de materiaalkosten, overmacht,... Om te vermijden dat u deze meerwerken dient te betalen, kan u in de aannemingsovereenkomst een clausule opnemen, die voorziet dat eventuele meerwerken steeds voorafgaandelijk en schriftelijk goedgekeurd moeten worden door de bouwheer. Bij gebreke aan deze voorafgaande schriftelijke goedkeuring, zal de aannemer de betreffende meerwerken in principe niet kunnen aanrekenen.

Toch dient u ook in dat geval de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen. Wanneer u meerwerken vaststelt die niet gevraagd werden en hij deze niet protesteert, kan u wel verplicht worden te betalen omdat het gebrek aan protest als een stilzwijgende aanvaarding wordt beschouwd. Het is dus van zeer groot belang dat u als bouwheer ongevraagde meerwerken onmiddellijk en schriftelijk protesteert, bij voorkeur per aangetekende brief.

5. UITVOERINGSTERMIJN/VERTRAGINGSBOETES


Om het risico van vertraging in de werken te beperken, is het aangewezen dat u in de aannemingsovereenkomst een uitvoeringstermijn opneemt. Ofwel legt u een vaste datum voor de oplevering van de werken vast, ofwel legt u het aantal nuttige of werkbare arbeidsdagen van de bouwtijd vast.

Het bepalen van een uitvoeringstermijn is wettelijk verplicht bij werken die vallen onder de wet Breyne. Meer uitleg over de wet Breyne vindt u hier.

Het vastleggen van een uitvoeringstermijn is slechts nuttig indien de overschrijding van deze termijn gekoppeld wordt aan een vertragingsboete. Voorzie dus in de aannemingsovereenkomst dat de aannemer een boete verschuldigd is per dag dat de uitvoeringstermijn wordt overschreden.

Indien de aannemer zijn werk niet voltooid heeft binnen de overeengekomen termijn, dan dient de bouwheer zijn aannemer bij aangetekend schrijven in gebreke te stellen. In voorkomend geval kan u de vertragingsboetes aftrekken van de eindfactuur van de aannemer.

6. OPLEVERING


De opdrachtgever moet het werk in ontvangst nemen en het goedkeuren. Dit noemt men de oplevering van de werken. Het is de aannemer die de oplevering moet aanvragen, wanneer de werken voltooid zijn.

Opgelet! Aanvaard geen clausules in het contract die vermelden dat u zelf de oplevering moet aanvragen of dat u de oplevering automatisch aanvaardt bij het verstrijken van de termijn van één jaar.

Wanneer de aannemer nalaat de oplevering van de werken aan te vragen, dan kan u zelf de oplevering aanvragen. Het is in dat geval zeer belangrijk dat u alle partijen schriftelijk uitnodigt om op de oplevering aanwezig te zijn. Indien de aannemer dan afwezig is, dan wordt de oplevering toch geacht tegensprekelijk (d.w.z. in aanwezigheid van alle partijen) te hebben plaatsgevonden.

Doorgaans wordt de oplevering meestal ingedeeld in een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering.

De voorlopige oplevering:

De voorlopige oplevering heeft tot doel de voltooiing van de werken vast te stellen en een akkoord uit te werken omtrent de eventuele herstellingen of nog uit te voeren werken.

Alle gebreken, opmerkingen en nog uit te voeren werken moet u noteren in een proces-verbaal van voorlopige oplevering, dat door alle partijen, inclusief de architect, moet worden ondertekend.

Opgelet! De voorlopige oplevering houdt in principe louter de vaststelling in van de beëindiging van de werken en dus niet de aanvaarding ervan. Enkel de definitieve oplevering impliceert de aanvaarding van de werken. Contractueel kan hier wel van worden afgeweken.

Opgelet! Het opstellen van een gedetailleerd proces-verbaal is van zeer groot belang. Noteer elk gebrek, iedere tekortkoming, elke opmerking of voorbehoud in het proces-verbaal of in een aan het proces-verbaal aangehechte lijst.

Hieronder treft u een opsomming van een aantal punten, die best in het proces-verbaal van voorlopige oplevering kunnen worden opgenomen:

- het overzicht van de tekortkomingen en gebreken in de werken;
- de lijst van de geweigerde werken;
- de termijn waarover de aannemer beschikt om de herstellingen uit te voeren;
- de eventuele opmerkingen en voorbehouden van partijen;
- eventueel het aantal dagen vertraging.

Opgelet! Ga niet in uw nieuwe woning wonen alvorens de definitieve oplevering heeft plaatsgevonden. Het in ontvangst en in gebruik nemen van de zaak zonder enig voorbehoud, of betaling van de volledige prijs zonder voorbehoud, wordt namelijk beschouwd als een aanvaarding van het werk van de aannemer, en dus ook van eventuele fouten. Indien u toch in uw nieuwe woning zou trekken vóór de definitieve oplevering heeft plaatsgevonden, zorg er dan voor dat u aan de aannemer bij aangetekend schrijven uitdrukkelijk te kennen geeft dat de ingebruikname van de woning géén oplevering inhoudt.

U kunt als bouwheer de voorlopige oplevering ook weigeren, indien er zeer ernstige gebreken worden vastgesteld. De weigering gebeurt per aangetekende brief.

De definitieve oplevering:

Ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering vindt de definitieve oplevering plaats. De definitieve oplevering impliceert de goedkeuring en de aanvaarding van het werk. Op dat ogenblik moeten alle tekortkomingen en gebreken die aan het licht kwamen tijdens de voorlopige oplevering, hersteld zijn. Zo niet, dan kunt u de definitieve oplevering weigeren.

Vanaf dit ogenblik zijn de lichte zichtbare gebreken gedekt en begint de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect te lopen.

Opgelet! De definitieve oplevering gebeurt in sommige gevallen stilzwijgend een jaar na de voorlopige oplevering, tenzij de bouwheer deze weigert door een aangetekende brief naar de aannemer te sturen. Controleer dus grondig of alle gebreken die vastgesteld werden bij de voorlopige oplevering hersteld zijn op het ogenblik van de definitieve oplevering.

Indien er door de aannemer een borgsom werd gedeponeerd bij de ondertekening van de aannemingsovereenkomst, dan bepaalt u best in de overeenkomst dat deze borg, of een gedeelte ervan, pas wordt vrijgegeven na de definitieve oplevering. Op die manier heeft u als bouwheer financieel een stok achter de deur.

7. ONDERAANNEMERS


In principe is de hoofdaannemer aansprakelijk voor de tekortkomingen en het in gebreke blijven van zijn onderaannemers. U kan de hoofdaannemer hiervoor rechtstreeks aanspreken. Het is problematischer wanneer de hoofdaannemer in gebreke blijft ten aanzien van zijn onderaannemers. De onderaannemer kan de bouwheer immers rechtstreeks aanspreken voor de betaling van zijn facturen (tenzij in geval van faillissement, cfr. tip 10).

De bouwheer van zijn kant beschikt niet over de mogelijkheid om de onderaannemer rechtstreeks aan te spreken voor diens fouten en tekortkomingen, tenzij dit uitdrukkelijk wordt voorzien in de overeenkomst tussen de hoofdaannemer en zijn onderaannemers. Als bouwheer kan u dus best een clausule opnemen in de overeenkomst met de hoofdaannemer, waarin deze verplicht wordt om in zijn contracten met onderaannemers de clausule op te nemen dat de bouwheer de onderaannemer rechtsreeks kan aanspreken voor tekortkomingen van de onderaannemer.

8. GRIJP SNEL IN


Als bouwheer moet u actief optreden en snel ingrijpen bij problemen.

Indien u tijdens of na de uitvoering van de werken gebreken vaststelt aan het bouwwerk (vochtinfiltraties, afschilfering, verkleuring,…)of vaststelt dat de aannemer zich niet aan de voorziene uitvoeringstermijn houdt of de verkeerde materialen gebruikt, maak dit dan onmiddellijk bekend via een aangetekende brief.

Opgelet! Houd de verzend- en ontvangstbewijzen van uw aangetekende brieven zeer goed bij. Maak een kopie van uw brief, waaraan u dan vervolgens het verzendbewijs niet.

Ook na de voltooiing van de bouwwerken blijft snel handelen van essentieel belang. Als u binnen de tien jaar na de goedkeuring van de werken gebreken vaststelt, dan hangt het ervan af of die gebreken al dan niet de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen. Is dat het geval, dan gaat het om ernstige gebreken en kan u als bouwheer gedurende die tien jaar een vordering instellen voor de rechtbank. Gaat het daarentegen om lichte verborgen gebreken, moet u binnen een redelijke termijn vanaf de ontdekking van de gebreken optreden. Snel handelen is dan van cruciaal belang.

9. BETALING VAN DE FACTUREN


Indien de bouwheer de factuur van zijn aannemer volledig of gedeeltelijk betaalt, zonder daarbij enig voorbehoud te formuleren, dan wordt hij geacht de werken stilzwijgend te hebben aanvaard. Het zal achteraf dan zeer moeilijk worden om de aannemer aan te spreken voor eventuele gebreken.

Indien u gebreken vaststelt, breng de aannemer daar dan bij aangetekend schrijven van op de hoogte. Van zodra u van uw aannemer een factuur ontvangt met betrekking tot gebrekkig uitgevoerde werken, protesteer dan onmiddellijk. Vermeld in uw aangetekend schrijven de redenen van het protest.

Afhankelijk van de ernst van de gebreken, kan u ofwel het volledige factuurbedrag inhouden of slechts een gedeelte hiervan, totdat de aannemer de betreffende gebreken heeft hersteld. Wees wel redelijk. Het is niet aanvaardbaar dat u het volledige factuurbedrag inhoudt, indien de niet aanvaarde weken slechts een klein deel van de factuur betreffen. In dat geval betaalt u best het gedeelte van de factuur waarover geen betwisting bestaat.

10. FAILLISSEMENT VAN DE AANNEMER


In geval van faillissement blijft de aannemingsovereenkomst in principe bestaan. U mag als bouwheer u dus niet zomaar een andere aannemer aanstellen om de werken te voltooien, behalve wanneer de overeenkomst een zogenaamd “uitdrukkelijk ontbindend beding” bevat. Dit is een clausule die voorziet dat de overeenkomst in geval van faillissement verondersteld wordt van rechtswege en zonder ingebrekestelling te zijn ontbonden lastens de aannemer.

Bevat de overeenkomst geen dergelijke clausule, neem dan contact op met de curator, die vervolgens zal beslissen over het lot van de lopende aannemingsovereenkomst.

Het is raadzaam om in samenspraak met de curator een staat van de werken te laten opmaken. Op die manier kan er later geen discussie bestaan over de door de gefailleerde uitgevoerde werken en de hieraan verbonden afrekening.

Opgelet met onderaannemers! Indien de hoofdaannemer failliet gaat, dan kan de onderaannemer u niet meer rechtstreeks aanspreken in betaling van zijn facturen. U kan dan enkel nog betalen in handen van de curator. Indien u door een onderaannemer wordt aangesproken in betaling, dan doet u er dus goed aan om, vooraleer tot betaling over te gaan, eerst na te gaan of de hoofdaannemer niet failliet is. Zoniet, loopt u het risico tweemaal te moeten betalen.

Actualiteit bouwrecht

25/03/2013 OPDRACHTGEVERS EN (ONDER)AANNEMERS AANSPRAKELIJK VOOR DE BETALING VAN HET LOON VAN ILLEGAAL IN BELGIË VERBLIJVENDE DERDELANDERS





De wet van 11 februari 2013 tot vaststelling van sancties en maatregelen voor werkgevers van illegaal verblijvende onderdanen van derde landen (BS 22 februari 2013) voert een systeem van aansprakelijkheid in voor de betaling van het loon van een illegaal verblijvende onderdaan van een derde land. In toepassing van deze wet, kunnen de opdrachtgever, de hoofdaannemer en de onderaannemer hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van het loon dat door hun (onder)aannemer verschuldigd is aan de illegaal in België verblijvende derdelander. De nieuwe regeling is complex en maakt een onderscheid tussen verschillende hypothesen.

Zo wordt onder andere een onderscheid gemaakt naargelang er slechts één enkele (onder)aannemer dan wel een keten van onderaannemers is. In bepaalde gevallen kan men aan de hoofdelijke aansprakelijkheid ontkomen indien men in het bezit is van een schriftelijke verklaring waarin de rechtstreekse onderaannemer bevestigt dat hij geen illegaal verblijvende onderdanen van derde landen tewerkstelt en zal tewerkstellen. Zelfs in dat geval zal er toch hoofdelijke aansprakelijkheid zijn vanaf het ogenblik dat de aannemer of de intermediaire aannemer op de hoogte is van de tewerkstelling van illegaal verblijvende derdelanders, dit om te vermijden dat partijen een dergelijke clausule in de overeenkomst opnemen met het enkele oogmerk aan de hoofdelijke gehoudenheid te ontsnappen.

Voor wie samenwerkt met (onder)aannemers, is het dus ten zeerste aan te raden nader advies over de nieuwe wetgeving in te winnen en na te gaan of het niet aangewezen is in de (onder)aannemingsovereenkomsten een clausule op te nemen waarin gewaarborgd wordt dat er geen illegaal verblijvende derdelanders zullen worden tewerkgesteld, alsook te voorzien in contractuele sancties als dat toch gebeurt.

01/09/2012 AFSCHAFFING REGISTRATIE AANNEMERS


Sinds 1 september 2012 is de registratie van aannemers afgeschaft.

Vroeger moest u voor bepaalde werken in uw woning een beroep doen op een geregistreerde aannemer om een belastingvoordeel te kunnen genieten (bv. belastingverminderingen).
Dit is nu dus geen voorwaarde meer om recht te hebben op een aantal belastingvoordelen. De maatregel geldt voor werken uitgevoerd vanaf 1 januari 2011, dus met terugwerkende kracht.

Het gaat meer bepaald om navolgende belastingvoordelen:

- de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven
- de belastingvermindering voor uitgaven voor de beveiliging van een woning tegen inbraak of brand
- de belastingvermindering voor uitgaven voor de vernieuwing van woningen gelegen in een zone voor positief grootstedelijk beleid
- de belastingvermindering voor uitgaven voor de vernieuwing van woningen verhuurd via een sociale verhuurkantoor
- de vermindering van de belastbare meerwaarden op gebouwde onroerende goederen voor werken uitgevoerd tussen de datum van verkrijging, eerste ingebruikname of verhuring en de datum van vervreemding
- de investeringsaftrek

Ook indien u zelf werken uitvoert zal u niet van een belastingvoordeel kunnen genieten.

Net zoals vroeger moeten de levering en de plaatsing van de materialen uitgevoerd worden door een aannemer (die nu niet meer geregistreerd moet zijn) om recht te geven op een belastingvoordeel.

Als u de werken zelf uitvoert, geniet u dus geen belastingvoordeel.

Als u zelf de materialen of apparaten aankoopt en ze vervolgens laat installeren door een aannemer, geven alleen de uitgaven voor de plaatsing recht op een belastingvoordeel.

Aannemer wijzigen   Gebruiksvoorwaarden   Over happybouwen.be   Sitemap   Copyright 2017 Hello Joe